Что ЖЭК обязан делать бесплатно?

Про плохую, мягко говоря, работу ЖКХ все говорят уже давно. При этом за такое некачественное выполнение своих обязанностей коммунальщики требуют с нас оплаты, и немалой. Понятно, что жильцов многоквартирных домов такая ситуация возмущает. Так за что же мы должны и, наоборот, не обязаны платить? Что вообще можно предпринять? Сегодня мы в этом разберемся.

Начнем с того, что совсем бесплатных услуг ЖКХ не существует, но большая часть работ по обслуживанию многоквартирного дома уже включена в ежемесячную квартплату.
Поэтому коммунальщики должны выполнять то, за что уже уплачено, и не брать за это дополнительных денег.

• § Пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ

Перечислим работы, которые ЖЭК должен делать «бесплатно»:

• ремонтировать окна и двери в подъезде дома, устанавливать сломанные пружины на входных дверях и дверях лестничных площадок;
• вести ремонтные работы на общих стояках центрального отопления, горячей и холодной воды;
• утеплять окна и двери в период подготовки к осеннезимнему сезону;
• вести ремонт на чердаках и в подвальных помещениях, а также частичный ремонт крыши;
• производить 1 раз в неделю влажное уборку лестничных площадок и маршей выше 2го этажа;
• пол в кабинах лифта мыть ежедневно, лестничные площадки и марши ежемесячно, стены и окна в подъезде раз в год (весной);
• убирать придомовую территорию и площадки вокруг контейнеров ежедневно;
• удалять воздушные пробки в радиаторах и стояках отопления, утеплять трубопроводы на чердаках и в подвалах, чтобы предотвратить потери тепла;
• заменять перегоревшие лампочки и укреплять плафоны в подъезде и на лестничных площадках;
• ремонтировать и заменять небольшие участки (до 2 м) трубопроводов (за пределами квартир) в случае аварий;
• ликвидировать засоры в канализационных стояках;
• откачивать воду из подвала;
• сливать системы отопления в случае обнаружения неисправностей и наполнять системы после их устранения;
• заделывать трещины и швы на фундаменте и стенах дома. Конечно, этот список далеко не полный.

Мы перечислили лишь те работы, которые у всех на слуху. Сам перечень занимает 5 листов, его вы можете найти в Интернете.

• § Приложение № 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 204.2004 г. (утв. Госстроем России)

• § Приложение № 4 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Кроме того, выполнение наиболее значимых для вашего дома работ вы можете отметить в своем договоре с управляющей компанией (УК).

К сожалению, указанные выше Приложение № 2 и Приложение № 4 это рекомендательные нормы. То есть закон рекомендует (но не обязывает) УК прописывать все эти работы в договорах с жильцами многоквартирных домов. Однако практика показывает, что коммунальщики (дабы не создавать конфликтных ситуаций с контролирующими органами) указывают их в документе. Но вот исполняют свои обязанности без энтузиазма и отнюдь не всегда. Поэтому если в договоре конкретные работы прописали, но они не выполняются, то это будет считаться неисполнением обязательств.

Жильцы могут требовать перерасчета платы, расторжения договора с УК и т.д.
А если в договоре управления какие-то работы не прописаны. нужно на общем собрании жильцов принимать решение о его изменении и включать их в перечень. Измененный размер платы опять же нужно согласовывать с УК и жильцами.
Чтобы добиться от работников коммунальных служб надлежащего и своевременного выполнения их обязанностей, вам не нужно постоянно с ними ругаться.
Подайте в управляющую компанию заявление с требованиями в двух экземплярах (на вашем обязательно должен быть проставлен номер входящего документа). Еще лучше, если это будет коллективная жалоба. Если в течение месяца за этим не последовало никаких действий, потребуйте письменного отказа с обоснованием. С этим отказом отправляйтесь в дирекцию единого заказчика или жилинспекцию вашего района. Не принимайте ответ, основанный только на общих фразах. Если ответ вас не устраивает или его просто нет, обращайтесь в суд.
Главное, помнить, что и в претензии к УК, и в исковом заявлении нужно четко и коротко излагать свои требования и обязательно ссылаться на существующие нормы и законы (их мы указали в материале).

• § Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил...»

Методы воздействия
Прежде всего, жильцы могут пожаловаться на работу коммунальщиков в Госжилинспекцию. Она проведет проверку и, если обнаружит нарушения, выдаст предписание устранить их. Если управляющая компания нарушения не устранит, то получит административное взыскание. После двух таких взысканий компания лишится права обслуживать дом. А если она лишится более 15% обслуживаемого фонда, то Госжилинспекция в судебном порядке совсем лишит ее лицензии.

• § Ст. 198 Жилищного кодекса РФ

Также за некачественную работу УК вы имеете право расторгнуть договор с коммунальщиками. Для этого достаточно набрать более половины голосов всех собственников.

• § Ст. 46 Жилищного кодекса РФ

Следующая инстанция суд. Здесь вы можете требовать не только выполнения управляющей компанией работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, но и бесплатного ремонта вашей квартиры, которая пришла в негодность, например, из-за протекающей крыши и незаделанных швов. Правда, для этого вам нужно сделать независимую экспертизу, которая подтвердит, что плесень на стенах и разводы на потолке появились из-за протекающей крыши и щелей между панелями. Экспертизу вам придется оплачивать самостоятельно, но если решение суда будет в вашу пользу, УК обязана вернуть вам эту сумму.

Помимо этого, если дело дойдет до суда, то вы можете требовать перерасчета квартплаты за непредставленную услугу по ремонту или содержанию дома.
Соответственно, как только ваша УК поймет, что за некачественную работу им придется платить, она более ответственно будет относиться к своим обязанностям.