Лого. Московский Юридический Центр
  • ЮрЦентр «Столица»
  • юридическая консультация оказывается бесплатно
  • Наш адрес:
  • 107207, г. Москва,
  • ш.Щелковское,
  • д.77 стр.1, оф.111
  • м. Щелковская
  •  см. карту

  • +7 (495) 510-70-16
  • +7 (925) 519-51-33
  • info@stolicaprava.ru

  • Режим работы:
  • Пн-пт: с 10:00 до 19:00
  • Сб: с 11:00 до 15:00
  • Вск: выходной
Главная / Статьи / Жилищное право

Как обманывают при продаже новостроек?

Задумываясь об улучшении жилищных условий, многие люди отдают предпочтение новостройкам. Это и понятно: хочется быть избавленным от проблем, присущих старым домам, да и на этапе строительства дома зачастую есть варианты по очень уж привлекательной цене. И все бы хорошо, если бы покупка такой квартиры не была сродни игры в русскую рулетку, ведь случаи обмана встречаются не так уж редко.

САМОВОЛЬНАЯ СТРОЙКА

Всем известна поговорка: «Без бумажки ты букашка». Поэтому правильно оформленные документы на строительство дома очень важны. Но бывает стройку начинают, так и не получив все необходимые для ее проведения документы. Нередко и земля вовсе не предназначена для таких целей. Реализуют квартиры по сомнительным договорам, ведь продавать квартиры можно только после получения разрешения на строительство, права собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации.
А когда появляются проблемы с властями или проверяющими структурами, начинают проводить бесчисленные реорганизации, меняют директоров, требуют с покупателей доплату в связи с якобы возросшими расходами.

Поверьте, покупать объекты, разрешение на строительство которых «оформят завтра», очень рискованно.
По решению суда самовольные постройки могут снести. Такие случаи были. И вернуть деньги будет практически невозможно.

Я НЕ Я, И ФИРМА НЕ МОЯ

Случается, что во время покупки имеет место путаница с документами и клиенту предлагают заключить договор с фирмой, которая вообще не имеет юридического отношения к застройщику. Естественно, прямо об этом не говорится, а спрятано в бумагах, которые люди подписывают. В случае проблем покупатель может столкнуться с затруднением: кому же предъявлять претензию?

Съездите на место будущего или текущего строительства, посмотрите, на каком уровне оно находится, поговорите с жителями соседних домов. Они лучше других расскажут, кипит ли на стройке жизнь или течет ни шатко, ни валко. Не жалейте время, узнайте все.

ГЛАВНЫЕ ПРАВИЛА

  • Особенно рискованно иметь дело с неизвестными застройщиками, работающими менее 5 лет. Прежде чем остановиться на конкретной компании, изучите ее историю, пообщайтесь на форумах в Интернете с теми, кто уже был ее клиентом.
  • Выясните, насколько точно застройщиком обычно соблюдаются сроки строительства. Эту информацию можно найти в Интернете. Если компания задерживает выдачу ключей на годы, связываться не стоит.
  • Узнайте, какие банки дают ипотеку. Даже если не нужен кредит, по значимости банка сможете понять, насколько надежен объект. Крупные банки стараются работать с надежными застройщиками.
  • Проверьте документы застройщика. Например, подлинники землеотвода (здесь прописывается, кому и для каких целей выделена земля) и разрешение на строительство (документ подтверждает, что участок выделен под строительство дома, а не торгового центра или отеля). Важно проверить, не построена ли многоквартирная новостройка на землях садоводческих товариществ. Закон допускает постройки на таких землях высотой не выше 3 этажей и для проживания только одной семьи.

  • § П. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ

По вашей просьбе вам обязаны выдать копии этих документов. С ними не помешает пойти в администрацию или управление градостроительства вашего города, чтобы еще раз перепроверить, действительны ли эти документы.
Если дом еще не сдан, подписывайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Он надежнее, чем предварительный договор купли-продажи, вексельный или об инвестировании. Если вам говорят, что нет никакой разницы, не верьте. Например, в ДДУ все риски несет застройщик, а в договоре инвестирования риски делятся пополам с вами. Если квартира приобретается по вексельному контракту, шансов спросить с застройщика за задержку жилья будет мало. А в схеме с жилищно-строительным кооперативом можно столкнуться с непредвиденными доплатами.

Если же дом уже сдан, можно подписать и договор купли-продажи, и предварительный договор.
Покажите копии документов знающему юристу. А лучше закажите сопровождение сделки, ведь вам могут, например, подсунуть другой договор на подписание.
Не следует доверять компаниям, которые предлагают слишком уж низкие цены на квартиры.

ДЕНЬГИ ЗА ОФОРМЛЕНИЕ

Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые вам вряд ли пригодятся. Сервис весьма навязчив: не купите услугу - вам не продадут квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности после окончания строительства, которое вы к тому же оплачиваете заранее. Или «услуги за оформление документов по сделке» -1 -3% от стоимости квартиры (сумма может получиться внушительной), и всевозможное страхование мифических рисков.

ГОСРЕГИСТРАЦИЯ КОНТРАКТА

Чтобы вы были защищены от «двойных продаж», договоры участия в долевом строительстве регистрируются в Регпалате. Заключенными их считают с момента регистрации, и только после этого вы должны оплатить стоимость квартиры (это, кстати, еще один индикатор надежного застройщика). Требуют заплатить всю сумму до регистрации? Это плохой признак. Продавцы говорят, что договор не регистрируется? Лучше отказаться от их услуг.

СТРОЙКА ДОЛЖНА БЫТЬ ЗАСТРАХОВАНА НА СЛУЧАИ:

  • банкротства застройщика;
  • незавершения строительства;
  • неполучения жилья дольщиком;
  • невозврата вложенных средств дольщику. Правда, страховка обязательна, если объект, в котором вы покупаете квартиру, начал строиться позднее 2014 года.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ В ДОГОВОРЕ?

  • Название объекта строительства.
  • Срок передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Данные о цене, сроках и порядке оплаты.
  • Информация о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (то есть в течение какого времени вы может предъявлять строителям претензии на недоделки в сданном доме). Этот срок не может составлять менее пяти лет.
  • Условия расторжения договора (по вашей инициативе или по инициативе застройщика). Они должны прописываться подробно.
  • Стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи дома (на случай, если квартира окажется больше, чем застройщик и вы рассчитывали).
  • Условия возврата денег (если квартира окажется меньшего размера).
  • Характеристики квартиры (площадь, метраж, наличие балкона/лоджии).


По материалам журнала «Сам себе адвокат»